加快發(fā)展保障性租賃住房，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制——
促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展(政策解讀)
7月22日，國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快發(fā)展保障性租賃住房，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作。就有關(guān)工作部署，記者采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人。
加快發(fā)展保障性租賃住房，著力做好新市民和青年人的住房保障
會議強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問題。
“經(jīng)過多年的發(fā)展，我國住房保障能力持續(xù)增強(qiáng)，累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善了住房條件。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司有關(guān)負(fù)責(zé)人說，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和流動人口規(guī)模擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯，須加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
加快發(fā)展保障性租賃住房，首先要明確保障對象。“在一些人口凈流入、房價(jià)偏高的大城市，新市民、青年人‘買不起房、租不好房’的問題還比較突出。”該負(fù)責(zé)人表示，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，特別是要優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。
其次，要合理確定面積標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持住房保障“保基本”原則，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。
此外，還要注重實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。“過去一些保障性住房，有些建在相對偏遠(yuǎn)的地方，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，保障作用難以有效發(fā)揮。”該負(fù)責(zé)人說，加快發(fā)展保障性租賃住房，要多措并舉，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。
當(dāng)前，住建部正會同相關(guān)部門，推動人口凈流入的大城市等加快發(fā)展保障性租賃住房。今年4月，住建部與國家發(fā)展改革委印發(fā)通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃安排，對符合條件的項(xiàng)目給予中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助。5月，分兩批召開40個城市座談會，交流試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，推動加快發(fā)展保障性租賃住房，40個城市計(jì)劃年內(nèi)籌集建設(shè)93萬套。
“下一步，住建部將繼續(xù)指導(dǎo)人口凈流入的大城市等從確定發(fā)展目標(biāo)、落實(shí)支持政策、建立工作機(jī)制等方面加快發(fā)展保障性租賃住房。”該負(fù)責(zé)人介紹，“‘十四五’期間，在新市民和青年人多、房價(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上”。
全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管力度
會議指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制建立以來，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展取得明顯成效。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人說，2020年，22個試點(diǎn)城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別比2019年收窄3.1個和1個百分點(diǎn)。實(shí)踐證明這一機(jī)制符合中國國情，符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，是精準(zhǔn)有效的。
以湖南長沙市為例，該市堅(jiān)持精準(zhǔn)調(diào)控，持續(xù)實(shí)施供求雙向調(diào)控和全過程精準(zhǔn)調(diào)控，率先在全國取消二套住房契稅優(yōu)惠，增加炒房成本；同時強(qiáng)力實(shí)施一手房、二手房、保障房、租賃房涉房業(yè)務(wù)“一網(wǎng)通辦”信息共享，加強(qiáng)住房全生命周期管理，有效提升市場監(jiān)測監(jiān)管能力。堅(jiān)持穩(wěn)控地價(jià)，嚴(yán)格實(shí)行“限房價(jià)、控地價(jià)”住宅用地出讓方式，基本實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)。
通過連續(xù)5年實(shí)施限房價(jià)供地措施，合理設(shè)定住宅供應(yīng)規(guī)模、分布與價(jià)格，長沙市形成了以限價(jià)房為主的住宅供應(yīng)市場格局，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行穩(wěn)定，呈現(xiàn)出市場供求基本平衡、成交價(jià)格較為平穩(wěn)的主要特征。目前，長沙市正有力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。按照規(guī)劃，“十四五”期間，計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房10萬套，已建設(shè)籌集4.35萬套。
也應(yīng)看到，今年以來，受多種客觀因素影響，再加上部分城市履行主體責(zé)任不到位，放松房地產(chǎn)市場調(diào)控，部分城市房地產(chǎn)市場升溫，個別城市出現(xiàn)過熱苗頭，需要因城施策、精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管力度。該負(fù)責(zé)人表示，下一步將重點(diǎn)做好以下工作，扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控。
進(jìn)一步落實(shí)城市主體責(zé)任。對調(diào)控工作不力、市場波動大的城市，要堅(jiān)決予以問責(zé)。同時強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。
加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。完善“三線四檔”融資管理規(guī)則，嚴(yán)格實(shí)施銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，加強(qiáng)對中小型銀行的監(jiān)督管理。堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、信用貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)用于購房。
建立房地聯(lián)動機(jī)制。推行北京市住宅用地限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)做法。嚴(yán)格購地企業(yè)資格審核，建立購地資金審查和清退機(jī)制。
加強(qiáng)部門協(xié)同配合，形成調(diào)控合力。建立房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)共享機(jī)制，為及時精準(zhǔn)市場調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐。
持續(xù)整治房地產(chǎn)市場秩序。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)、租賃等方面的違法違規(guī)行為，凈化市場環(huán)境，維護(hù)群眾合法權(quán)益。
牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展
會議提出，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。
去年8月，人民銀行、住建部會同相關(guān)部門形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三線四檔”規(guī)則。人民銀行金融市場司負(fù)責(zé)人說，建立這一制度旨在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，幫助企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，從而合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
“從實(shí)施一年的情況和各界反應(yīng)來看，‘三線四檔’規(guī)則是行之有效的。”該負(fù)責(zé)人介紹，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律。在此規(guī)則引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期更加穩(wěn)定，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。“下一步，人民銀行將會同有關(guān)部門堅(jiān)持市場化、規(guī)則化方向，及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，針對試點(diǎn)中的新情況新問題，不斷完善‘三線四檔’規(guī)則，推動房地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”
為完善房地產(chǎn)金融管理基本制度，去年底，人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。“這項(xiàng)制度既是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項(xiàng)重要內(nèi)容。”該負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)施半年多來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，6月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點(diǎn)。
“接下來，人民銀行、銀保監(jiān)會將繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，不斷完善房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，抓好政策執(zhí)行，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。”該負(fù)責(zé)人說。