加快發展保障性租賃住房，全面落實房地產長效機制——

　　促進房地產市場平穩健康發展(政策解讀)

　　7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議，深入學習貫徹習近平總書記關于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快發展保障性租賃住房，進一步做好房地產市場調控有關工作。就有關工作部署，記者采訪了住房和城鄉建設部、中國人民銀行有關負責人。

　　加快發展保障性租賃住房，著力做好新市民和青年人的住房保障

　　會議強調，要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，堅持一切從實際出發，解決好大城市的住房突出問題。

　　“經過多年的發展，我國住房保障能力持續增強，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多困難群眾改善了住房條件。”住房和城鄉建設部住房保障司有關負責人說，隨著城鎮化進程加速和流動人口規模擴大，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯，須加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

　　加快發展保障性租賃住房，首先要明確保障對象。“在一些人口凈流入、房價偏高的大城市，新市民、青年人‘買不起房、租不好房’的問題還比較突出。”該負責人表示，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，特別是要優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。

　　其次，要合理確定面積標準。堅持住房保障“保基本”原則，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

　　此外，還要注重實現“職住平衡”。“過去一些保障性住房，有些建在相對偏遠的地方，基礎設施配套不完善，保障作用難以有效發揮。”該負責人說，加快發展保障性租賃住房，要多措并舉，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業服務設施。

　　當前，住建部正會同相關部門，推動人口凈流入的大城市等加快發展保障性租賃住房。今年4月，住建部與國家發展改革委印發通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設計劃安排，對符合條件的項目給予中央預算內投資補助。5月，分兩批召開40個城市座談會，交流試點經驗，推動加快發展保障性租賃住房，40個城市計劃年內籌集建設93萬套。

　　“下一步，住建部將繼續指導人口凈流入的大城市等從確定發展目標、落實支持政策、建立工作機制等方面加快發展保障性租賃住房。”該負責人介紹，“‘十四五’期間，在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”。

　　全面落實房地產長效機制，進一步加大房地產市場調控和監管力度

　　會議指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　“2018年房地產長效機制建立以來，房地產市場平穩健康發展取得明顯成效。”住房和城鄉建設部房地產市場監管司有關負責人說，2020年，22個試點城市新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別比2019年收窄3.1個和1個百分點。實踐證明這一機制符合中國國情，符合房地產市場發展規律，是精準有效的。

　　以湖南長沙市為例，該市堅持精準調控，持續實施供求雙向調控和全過程精準調控，率先在全國取消二套住房契稅優惠，增加炒房成本；同時強力實施一手房、二手房、保障房、租賃房涉房業務“一網通辦”信息共享，加強住房全生命周期管理，有效提升市場監測監管能力。堅持穩控地價，嚴格實行“限房價、控地價”住宅用地出讓方式，基本實現“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標。

　　通過連續5年實施限房價供地措施，合理設定住宅供應規模、分布與價格，長沙市形成了以限價房為主的住宅供應市場格局，房地產市場總體運行穩定，呈現出市場供求基本平衡、成交價格較為平穩的主要特征。目前，長沙市正有力推進保障性租賃住房建設。按照規劃，“十四五”期間，計劃建設籌集保障性租賃住房10萬套，已建設籌集4.35萬套。

　　也應看到，今年以來，受多種客觀因素影響，再加上部分城市履行主體責任不到位，放松房地產市場調控，部分城市房地產市場升溫，個別城市出現過熱苗頭，需要因城施策、精準施策，進一步加大房地產市場調控和監管力度。該負責人表示，下一步將重點做好以下工作，扎實推進房地產市場調控。

　　進一步落實城市主體責任。對調控工作不力、市場波動大的城市，要堅決予以問責。同時強化省級政府的監督指導責任。

　　加強房地產金融管理。完善“三線四檔”融資管理規則，嚴格實施銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，加強對中小型銀行的監督管理。堅決查處經營貸、信用貸、消費貸等資金違規用于購房。

　　建立房地聯動機制。推行北京市住宅用地限房價、控地價、提品質做法。嚴格購地企業資格審核，建立購地資金審查和清退機制。

　　加強部門協同配合，形成調控合力。建立房地產市場數據共享機制，為及時精準市場調控提供數據支撐。

　　持續整治房地產市場秩序。嚴肅查處房地產開發、中介、物業、租賃等方面的違法違規行為，凈化市場環境，維護群眾合法權益。

　　牢牢抓住房地產金融這個關鍵，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展

　　會議提出，要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。

　　去年8月，人民銀行、住建部會同相關部門形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被稱為“三線四檔”規則。人民銀行金融市場司負責人說，建立這一制度旨在增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，幫助企業形成穩定的金融政策預期，從而合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，防范化解房地產金融風險。

　　“從實施一年的情況和各界反應來看，‘三線四檔’規則是行之有效的。”該負責人介紹，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律。在此規則引導下，房地產行業預期更加穩定，整體經營趨于穩健。“下一步，人民銀行將會同有關部門堅持市場化、規則化方向，及時總結試點經驗，針對試點中的新情況新問題，不斷完善‘三線四檔’規則，推動房地產行業行穩致遠。”

　　為完善房地產金融管理基本制度，去年底，人民銀行聯合銀保監會發布了房地產貸款集中度管理制度。“這項制度既是房地產長效機制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內容。”該負責人介紹，實施半年多來，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低，6月末，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點。

　　“接下來，人民銀行、銀保監會將繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好房地產長效機制，不斷完善房地產貸款集中度管理制度，抓好政策執行，提高金融體系韌性和穩健性，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。”該負責人說。