二手房目前已經(jīng)成為一線城市和部分二線房地產(chǎn)交易總量中的主流，二手房的交易價(jià)格對(duì)于樓市走勢(shì)與市場(chǎng)預(yù)期的影響不言而喻，因此將二手房納入管控范圍是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的必要之舉。目前不少城市已經(jīng)將二手房運(yùn)行價(jià)格納入監(jiān)管范圍，并推出了形式各異的二手房?jī)r(jià)格管控措施，比如二手房?jī)r(jià)格掛牌前的價(jià)格檢測(cè)、二手房成交參考價(jià)格管理等等。加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管控已成部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的大趨勢(shì)，尤其在一些新房與二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的城市更是如此。
就市場(chǎng)特征而言，二手房?jī)r(jià)格的定價(jià)機(jī)制比新房市場(chǎng)更加市場(chǎng)化，反映了真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系與市場(chǎng)運(yùn)行情況，因此對(duì)二手房交易的價(jià)格干預(yù)與管控，對(duì)于改變市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)與市場(chǎng)預(yù)期將能起到立竿見(jiàn)影的直接效果，對(duì)于強(qiáng)化整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)調(diào)控而言將會(huì)發(fā)揮十分積極的作用。
此前的樓市調(diào)控主要是針對(duì)新房市場(chǎng)的價(jià)格管控，二手房主要是采用信貸手段等間接措施。這次對(duì)二手房交易價(jià)格的管控與此前的實(shí)施方式、目標(biāo)對(duì)象的本質(zhì)區(qū)別，在于新的管控措施也像對(duì)新房市場(chǎng)一樣提出了二手房成交參考價(jià)格，并依據(jù)參考價(jià)格采取行政管控的方式來(lái)禁止和限制價(jià)格偏離度較大的房源掛牌和交易。這一點(diǎn)和新房市場(chǎng)的備案價(jià)管控方式差不多，是直接的行政管控，而且部分城市對(duì)二手房納入管控的區(qū)域與參考價(jià)格也進(jìn)行了劃定與公布，同樣也類似于新房市場(chǎng)直接的價(jià)格管控措施。
在“房住不炒”這一總方針下，通過(guò)把二手房交易價(jià)格納入管控范圍來(lái)防止樓市的大起大落可能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的不利影響以及對(duì)行業(yè)自身發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是十分正確的，但是市場(chǎng)運(yùn)行有其自身規(guī)律，依靠強(qiáng)力管控可能只會(huì)暫時(shí)影響市場(chǎng)運(yùn)行的短期表現(xiàn)而很難解決市場(chǎng)供需失衡這一根本性問(wèn)題。因?yàn)閮r(jià)格本身只是供需關(guān)系的反應(yīng)，而供需關(guān)系受到各種市場(chǎng)因素、政策因素、市場(chǎng)心理、消費(fèi)文化與群體價(jià)值觀共同作用的影響，僅僅管控價(jià)格而不從改變供求關(guān)系入手，只能造成價(jià)格失真引發(fā)新的供需關(guān)系紊亂與資源配置錯(cuò)位的惡性循環(huán)，以及因?yàn)樾姓深A(yù)所帶來(lái)的權(quán)力尋租與腐敗問(wèn)題。
價(jià)格管控的難點(diǎn)，在于行政性的價(jià)格管控實(shí)際上只能暫時(shí)影響市場(chǎng)預(yù)期和加大交易難度，但是無(wú)法改變長(zhǎng)期的和真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系，而且行政管控只體現(xiàn)在行政手段可以監(jiān)測(cè)與監(jiān)管的范圍內(nèi)，過(guò)于強(qiáng)烈的行政管控必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)運(yùn)行脫離監(jiān)控與監(jiān)管體系，形成監(jiān)管外交易并引發(fā)監(jiān)管脫軌與失效。新房市場(chǎng)的備案價(jià)管控制度，就迫使在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的城市開(kāi)發(fā)商們紛紛將新房實(shí)際成交價(jià)分為房?jī)r(jià)、裝修費(fèi)、代理傭金等多個(gè)部分進(jìn)行交易而僅僅將所謂的合同交易房?jī)r(jià)按照要求進(jìn)行備案，在事實(shí)上造成了新房?jī)r(jià)格監(jiān)管的脫軌與監(jiān)測(cè)價(jià)格信息的嚴(yán)重失真。這些城市新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，實(shí)際上就是新房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)價(jià)格失真問(wèn)題的反應(yīng)，而非真正出現(xiàn)了新房與二手房真實(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格的倒掛。
二手房交易價(jià)格強(qiáng)化行政監(jiān)管的效果會(huì)同新房市場(chǎng)一樣，如果不從改變二手房的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期著手，而是以直接的價(jià)格行政監(jiān)管來(lái)強(qiáng)力管控二手房交易價(jià)格，將同樣會(huì)導(dǎo)致真實(shí)的市場(chǎng)交易脫離監(jiān)管以及監(jiān)管信息失真問(wèn)題，導(dǎo)致二手房交易監(jiān)測(cè)價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格的背離現(xiàn)象，讓新房交易備案價(jià)管控制度下催生的監(jiān)測(cè)價(jià)格背離真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格而被稱為新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)重演。
因此，未來(lái)要真正做好二手房交易的市場(chǎng)調(diào)控，還要在強(qiáng)化二手房直接的行政性價(jià)格管控的同時(shí)，要逐步讓監(jiān)管中立化以能夠監(jiān)測(cè)和反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)運(yùn)行情況，同時(shí)要在改變市場(chǎng)供求、市場(chǎng)預(yù)期的土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃政策以及人口政策、貨幣與信貸政策乃至產(chǎn)業(yè)政策方面著手來(lái)進(jìn)行綜合發(fā)力。