房地產調控持續從嚴 市場秩序整治將形成完整閉環

　　21世紀經濟報道 孔海麗 北京報道

　　近期，“房住不炒”的預期再次得到加強，頂層結構逐步完善，房地產長效機制進一步被全面落實。

　　7月23日，住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》(以下簡稱“通知”)。通知主要從房地產開發、房屋買賣、住房租賃以及物業服務四個方面切入，對房地產市場秩序進行全面規范。

　　7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話，韓正指出，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　同一天，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產調控和房地產金融調控發表權威解讀。

　　住建部在解讀中表示，未來將對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。

　　央行強調，下一步，將繼續圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，持續完善房地產金融管理長效機制。

　　而在稍早前的7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，力度空前，從土地支持、優化行政審批、資金支持、減稅降費和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。同日，國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目，從資金端為加快發展保障性租賃住房提供助力。

　　重磅信號頻現，調控政策的穩定性、延續性得到體現。

　　多家分析機構認為，中央層面的密集發聲以及本次綜合整治工作的開展，傳遞了重要的市場信號，表明未來房地產調控將繼續趨嚴，房地產秩序的整治工作將有效輔助和鞏固調控效果。

　　用3年時間實現市場秩序明顯好轉

　　住建部等8部門本次通知的重點聚焦于房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四個領域的整治，并提出力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉；違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

　　對于房地產開發企業，重點整治房地產開發企業違法違規開工建設，未按施工圖設計文件開發建設，房屋滲漏、開裂、空鼓等質量問題突出等行為；對于房屋買賣，重點提出了整治捂盤惜售、挪用交易監管資金、套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房等；針對住房租賃，重點整治違規開展住房租賃消費貸款業務、違規開展住房租賃消費貸款業務等；針對物業服務，重點整治未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務、擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵占、挪用業主共有部分經營收益等行為。

　　實際上，對房地產市場進行整治和巡查，過去一直有，比如2019年，住房和城鄉建設部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，為期半年。“只是過去的整治更像是暴風雨式的，整治和巡查過去了，可能就會恢復常態。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比之下，本輪整治更顯體系化、制度化、長效化。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，從2019年6部門開展住房租賃中介機構亂象專項整治到今天8部門開展房地產市場整體秩序的全面整治規范，涵蓋的領域得到大幅完善，從前期土地獲取、開發、買賣、租賃以及后期的物業服務，涉及過程中的廣告宣傳、交易稅費、資金來源等等，至此房地產秩序綜合規范治理形成完整閉環。

　　政策持續穩預期

　　近幾年中央多次重申堅持“房住不炒”定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　住建部表示，自2018年房地產長效機制實施以來，各地區各部門按照黨中央國務院的決策部署，房地產市場調控取得明顯成效。2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點，表明房地產長效機制符合中國國情，符合房地產市場發展規律，是精準有效的。

　　今年以來，監管層連續發布“三線四檔”和房地產貸款集中管理制度，重點城市供地“兩集中”政策逐步落地，但上半年首批集中供地穩地價、穩預期效果并不明顯，部分城市土拍熱度高的同時，長三角和珠三角三四線土拍升溫。

　　7月15日，國家統計局發布今年上半年樓市相關數據，數據顯示，上半年房地產市場一直保持著交易熱度，不僅月度交易規模明顯高于往年同期，市場預期也頗為高漲，房地產銷售創同期歷史新高。

　　交易熱度處于高位的背景下，調控政策不斷加碼。據中原地產的統計，今年上半年，監管層和各地出臺的樓市調控政策達到286次。

　　針對這些房地產市場新情況新問題，近日召開的會議、住建部與央行的表態、住建部等8部門發布的通知，都在為下半年定調，房地產金融收緊趨勢不改，地方政策調控延續常態化，加快完善穩地價機制，對房價上漲過快城市予以問責，并加快發展保障性租賃住房。

　　預計下半年“三線四檔”融資管理將逐步擴大試點范圍，房地產貸款集中管理制度持續發力下房貸額度和放款現狀或將延續，土地市場升溫城市加快優化后續地塊土拍規則，長三角部分熱點城市短期內調控預期上升。

　　諸葛找房數據研究中心表示，本次通知還提出了建立制度化常態化整治機制，強化監督評價考核，要求地方政府切實落實城市主體責任，把打擊違法違規行為作為整治房地產市場亂象的重中之重，預計更加靈活地踐行因城施策，精準調控成為接下來樓市調控的關鍵詞。